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《民法典》新增的“居住权”,你们了解吗?

  • 来源:
  • 作者: admin
  • 发布时间:2021-08-01 12:15:51

从关于“居住权”的条款说起

 

    在《民法典》中,关于寓居权一共有六条规则。我们用一个例子,来重点说说其中四条比较重要的规则。

 

    父亲名下有一套房子,打算提前过户给儿子。可是,父亲要求:房子能够过户给儿子,必须要保留父亲在这个房子中的永久居住权。

 

    俩人意见一致,签定了一个《居住权合同》,并且去不动产机构办理了房产过户、居住权登记手续。

 

《民法典》新增的“居住权”,你们了解吗?.jpg


    1.居住权,是谁为谁建立?

 

    居住权,是产权人为他人(非产权人)建立。如上例中,父亲将房子过户给儿子之后,需由儿子为父亲建立。根据《民法典》:

 

    第三百六十六条居住权人有权按照合同约好,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

 

    这个定义的意思就是:

 

    居住权的设置,属于一种“合同”行为。

 

    居住权,指的是自己对他人的房子具有合法居住的权利。

 

    所以,在后续条款中就规则了:

 

    要想建立居住权,必须得由产权人与寓居人之间签定一个居住权合同。

 

    2.签定合同,是不是就有居住权了?

 

    可是光有合同还不行,“居住权”必须要一起办理登记才生效——“居住权自登记时建立”。

 

    3.能享有多长时间居住权?

 

    由于居住权是一种合同行为,所以,时间能够通过合同约好。《民法典》原文是这样阐述的:

 

    第三百七十条寓居权期限届满或许居住权人死亡的,居住权消除。居住权消除的,应当及时办理刊出登记。

 

    能够这么理解:合同约好了,按照约好期限;没有约好期限,直至居住权人死亡(能够理解为永久)。

 

    同样,办理居住权时要登记,居住权消除的时分也要办理刊出登记。相当于居住权要办理两次登记。

 

    4.居住权,能转、能传么?

 

    居住权,不能转让、不能承继。

 

    如上例子,父亲有这个房子居住权。假设还有一个女儿,父亲百年之后,房子居住权不能传给女儿、由女儿居住——由于居住权已经消除了,不是遗产。

 

    适用状况

 

    按照关于居住权建立两边的联系,笼统区分两类状况:

 

    一类状况是,建立两边没有什么亲属联系。

 

    一类状况是,建立两边有亲属联系。

 

    居住权是不区分建立两边联系的。可是,正常状况下,从适用性角度,第一类发生的可能性很小——究竟,没有亲属联系的,很难有谁乐意将自己的房子无偿给他人居住。

 

    所以,个人认为,建立居住权行为,比较适合于这种状况:一方将房产给到另一方,一起作为条件,另一方需为己建立居住权——尤其如开篇示例,房子提前分掉,可是保留居住权。

 

    所以:

 

    父母将房子提前给到子女,一起要求子女为自己建立寓居权。

 

    父母均同意将房子给到子女承继。可是,任何健在的一方,都必须有房子寓居权。

 

    再婚家庭,房子给到自己的子女承继,可是要保留再婚配偶的居住权。

 

    以上这些情形,个人认为,更适合于居住权的应用。

 

    居住权与产权的联系和影响

 

    既然居住权是通过合同,由产权人为非产权人建立,那么,居住权和产权之间是什么联系?

 

    事实上,两类权利没什么联系——属于两种不同的权利。

 

    产权,或许叫所有权,能够认为是“最高权限”,能够对房子使用、居住、处置等。

 

    居住权,仅仅是一个能够合法居住的权利,不改变房产的归属。

 

    产权人的变更,不影响居住权的合法有效性。

 

    二者之间不抵触,但,有时分确实会产生影响——尤其是“居住权”对“产权”的影响。

 

    还拿上面的例子延伸一下:

 

    儿子打算把父亲这套房子卖掉,父亲不同意。

 

    这时分,父亲(作为居住权人)同意与否没有决定性,由于他不是产权人,不能阻止房子出售。房子卖不卖,由作为产权人的儿子说了算。

 

    可是,儿子能不能把这套房子卖掉,就会受到“居住权”影响了。

 

    由于居住权要登记,所以买家是能够知道这套房子有没有居住权的。结果买家一看,这房子建立了居住权,意味着即便自己买下来,房子仍然能够由他人居住,犹豫了……

 

    所以,这也是为什么前面提到“适用状况”时的个人认为——房子给你,为我建立居住权,制约你对房产进行处置,确保我的居住。

 

    其他看法

 

    关于居住权规则,个人认为,距离落地还有非常大的差距。例如,居住权的房子能不能出租?租客与居住权人之间产生抵触怎么办?居住权需登记,配套的登记系统变更了么?万一没有告知房子设有居住权、出售了,买家如何保护自己的权益?等等……

 

    究竟,简略六条能把居住权说明白,恐怕很难。后续还需要一系列的实践验证、解释等,来支撑居住权真实落地。


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